Corpofit - Huurrecht update

Omschrijving

DAG 1:
Inhoud dag 1

- de wet (huurrecht) en huurovereenkomst 
- huurbescherming en de Wet Doorstroming Huurmarkt
- inleiding rechten en plichten verhuurder en huurder
- gebreken en schade aan de woning/het gehuurde

Het huurrecht: de wet en de rechten en plichten tussen huurder en verhuurder

• Het kader van de rechten en plichten tussen huurder en verhuurder: de wet en de (huur)overeenkomst. En daarnaast de uitspraken van de rechter.
• Juridische begrippen (wat is een ingebrekestelling, dwingend en aanvullend recht, etc.).

De huurovereenkomst: afspraken, nakomen van afspraken en afdwingen van afspraken

• Contracten en afspraken: afspraak is afspraak. Redelijkheid en billijkheid.
• Afdwingen van afspraken: wanneer ontstaat de huurovereenkomst? Mag de verhuurder een maand huur en administratiekosten in rekening brengen als de huurder accepteert maar uiteindelijk de huurovereenkomst niet tekent?
• Toewijzing en passend toewijzen.
• Passendheidseisen: Europese richtlijnen en richtlijnen uit de Woningwet.
• Huurder geeft opzettelijk verkeerde gegevens op (onder andere in kader van passendheids- en/of inkomenseisen). Verhuurder komt hier bijvoorbeeld na ingang van de huur achter.
• Boeteregelingen: algemene boetes en specifieke boetes: jurisprudentie.

Huurbescherming

• Huurbescherming is de kern van het huurrecht. Hoe kunnen verhuurder en huurder de huurovereenkomst beëindigen? Welke huurovereenkomsten kunnen het beste worden afgesloten met overlastveroorzakers?
• Ontbinding, opzegging, wederzijds goedvinden.
• Opzegging door huurder of namens huurder (bijvoorbeeld kinderen zeggen namens ouders op).
• Leegstandswet: geen huurbescherming.
• Wat is een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd?

Huurbescherming en de wet tijdelijke verhuur (Wet Doorstroming Huurmarkt)

• Tijdelijke verhuur voor 2 en 5 jaar.
  
• Sociale verhuurder gebonden aan nieuwe model tijdelijke contracten bij wisselwoningen en laatste-kanscontracten.
• Dringend eigen gebruik uitgebreid.
• Leegstandwet uitgebreid.
• Verschil bij tijdelijke verhuur voor toegelaten instellingen en particuliere verhuur.

Rechten en plichten verhuurder en huurder

• Voor wie is welk onderhoud: semi-dwingend verhuurder kan in principe niet meer afwijken.
  
• Besluit Klein Herstellingen: het onderhoud voor de huurder.
• Ramen wassen.
• Tuinonderhoud: merendeel voor de huurder, bomen en erfafscheidingen.
• Bomen en erfafscheidingen.
• Schoonhouden gemeenschappelijke ruimten (portiek, galerij).
• Ongedierte.
• Bezichtigingsplicht.

Opdracht

Gebreken en schade aan de woning/Het gehuurde

• Het begrip gebrek en de gebrekenregeling.
• Verhuurder moet gebreken opheffen, wanneer is er sprake van een gebrek?
• Huurprijsverlaging en gebreken.
• Wie draagt welke schade: schade aan het gehuurde en gevolgschade?
• Schade ten tijde van de huur voor huurder?
• Schade door politie-inval, wietplantage.
• Schade en verzekeraars.
• Bewijslast schade: voor huurder of verhuurder?
• Zorgplicht van huurder voor het gehuurde en aansprakelijkheid van huurder voor het gehuurde.
• Gevolgschade door gebrek eerder voor rekening van verhuurder in het huidige huurrecht.
• Schade door overlast bij buren: in hoeverre is de verhuurder aansprakelijk?

DAG 2:
Inhoud dag 2

- de voortzettingsregels en overname contract 
- ZAV en mutatie - overlast
- onderhoud, woningverbetering en renovatie
- inleiding huurprijzen en servicekosten

De voortzettingsregels en overname contract

• Medehuur, samenhuur, onderhuur, woningruil, voortzetting na overlijden huurder.
  
• Overlijden van de huurder, erfgenamen en oplevering van de woning. Ook erfgenamen: wel/niet aanvaarden van erfenis.
• Jongverweesde volwassenen.
• Overname en tenaamstelling contract bij overlijden.
• Kinderen (inwonende en/of mantelverzorgers) en ouder(s) .
• Onderhuur, kameronderverhuur, Air B&B en woonfraude.
• Bewijslast bij medehuur en aanpak onderhuur.
• Echtscheiding en overname contract.
• Inwoning en meldingsplicht.

Zelf aangebrachte veranderingen in het huurrecht en mutatieprocedure

• De regels in de wetgeving over veranderingen aan de woning.
• Klusrecht voor huurder.
• Toestemming verhuurder en eventuele vervangende rechterlijke toestemming voor een verandering aan de woning.
• In welke staat moet de huurder de woning opleveren.
• Bewijslast “staat van het gehuurde”: voor huurder of verhuurder.
• De mutatieprocedure (de juridische voorwaarden en voorwaarden voor een klantvriendelijke mutatieprocedure).
• Natrekking, wegbreekrecht, roerende en onroerende zaken, deel van het gehuurde ja of nee.
• Onderhoud voor huurder of verhuurder? Te luxe voorzieningen en onderhoud uitsluiten?
• Overname door nieuwe huurder van ZAV en roerende zaken.
• Vergoedingsregeling.
• Jurisprudentie met betrekking tot ZAV en mutatieprocedure.

Inleiding overlast en actuele zaken

• Juridisch kader (soorten overlast en hun juridische en niet-juridische middelen).
• Wat kan een huurder van de verhuurder verwachten, wat kan verhuurder van huurder verwachten? Verplichtingen van verhuurder bij overlastklachten.
• Wanneer is overlast overlast? Moet verhuurder altijd instaan voor huurgenot?
• Overlast is in het huurrecht een gebrek: gevolgen?
• Overlast door technische gebreken versus huurdersgedrag.
• Rommel in portiek, huisdieren, geluid, bomen en erfafscheidingen.
• Van burenruzie tot ernstige criminaliteit en bedreiging.
• Wiet, drugs en drugshandel.
• Onderhuur en overlast: aanpak van onderhuur.
• Air B&B.
• Gedragaanwijzingen: gerechtelijk en buitengerechtelijk.

Voorbeelden van aanpak

• Voorbeelden van aanpak en beleidsvoorbeelden uit de praktijk.

Korte inleiding over de rol van de rechter en het proces

• Overlast en bewijs: wie moet wat bewijzen? En hoe?
• Anonieme getuigen?

Inleiding onderhoud, woningverbetering en renovatie

• Mag de verhuurder de woning wijzigen?
• De grens tussen groot onderhoud, woningverbetering en renovatie.
• Renovatie: wat is een renovatie en welke mogelijkheden heeft de verhuurder om een renovatie door te voeren?
• Moet een huurder meewerken?
• Renovatie aan gemeenschappelijke voorzieningen.
• Renovatie aan de woonruimte.
• Complexgebonden en complexgewijze (de 70% -regeling) renovatie.
• Vergoedingen bij onderhoud, renovatie en herstructurering.
• Verhuiskosten bij renovatie en herstructurering.

Huurprijzen en servicekosten: een inleiding en/of update

• Huurprijzenregels (korte inleiding): hoe is de huur opgebouwd?
• Netto huurprijs, streefhuur, passendheidseisen.
• Servicekosten: voor roerende goederen en diensten.
• Nutsvoorzieningen, energieprestatievergoeding en Warmtewet.
• Besluit Servicekosten (en samenhang met Besluit Kleine Herstellingen).
• Woon - en zorgservicekosten en nutsvoorzieningen.
• Overzicht servicekosten.
• Fondsen en verzekeringen.

Betalen en verhogen van de huurprijs

• Hoe kan een verhuurder de huurprijs verhogen?
• Bijzondere grenzen voor een toegelaten instelling bij huurprijzen.
• Welke mogelijkheden heeft de corporatie om na renovatie een hogere huurprijs door te voeren?
• Servicekostenpost toevoegen: de 70% regeling.
• Schoonhouden gemeenschappelijke ruimten (portiek, galerij).
• Huur is brengschuld.
• Drie maanden huurschuld: ontruimingsvonnis mogelijk.
• Ontruimingsvonnis: welke contracten zijn mogelijk als de ontruiming niet doorgaat omdat de verhuurder met de huurder een betalingsregeling treft?
• Ontruiming en (mutatie)schade.
• Slepers.
• Actuele jurisprudentie.

Annuleren
Annuleren kan kosteloos tot 3 weken voorafgaand aan de training. Daarna worden de kosten volledig in rekening gebracht.